Bostadskval: Ska du köpa bostad eller inte?

3 starka anledningar för köp
Fler än 3 skäl för att inte köpa

Hej där,

Ska du köpa bostad? Många lyssnare har efterfrågat ett avsnitt om bostadsköp. Här kommer det. Det är ett viktigt beslut. Lägg mer än 10 minuters slött Internetsurfande. Tänk ett steg längre än ”priserna kommer fortsätta gå upp.”

Vi ställer oss varken för eller emot ditt eventuella köp av bostad. Vi vill bara att du tänker efter.

I detta avsnitt går vi igenom:

– 3 starka anledningar för köp
– Fler än 3 skäl för att inte köpa
– Kreditcykeln, förmögenhetseffekter och varför låga räntor sannolikt fortsätter
– Varför KPI är ett dåligt mått, dold inflation ett faktum, och hur detta påverkar realtillgångar (som aktier och bostäder)
– Varför politikerna vill att bostadspriser ska stiga

Från 25 Minuter Podcast:

#105: Bostadsköp (Därför bör du köpa bostad (eller inte?)…

 
 
Veckans tips:
  • Fundera på om du faktiskt har råd (i alla rimliga framtida scenarier), inte bara om du får lån och kan genomföra ett köp i nuläget. Tänk även över om alternativkostnaden är acceptabel.
    • Om du lånar till en stor del av lägenhetsköpet utsätter du dig för flera risker. Här är tre stora:
      • 1) Forcerad säljare: att du inte har råd med räntan i framtiden och måste sälja i sämsta tänkbara läge.
      • 2) Kapitalförlust: att du inte har råd att flytta om värdet understiger lånet; du kanske har råd med hyra och ränta, men om du vill flytta har du inte råd med kapitalförlusten.
      • 3) Alternativkostnad: att en stor del av din inkomst går till bostaden istället för investeringar i kunskap, färdigheter och avkastande tillgångar; du slösar bort ditt konsumtions- och investeringsutrymme på räntor.
        • Det skapar en ond spiral där du fastnar i ekorrhjulet. (Hög belåning > extra jobb > trött/brist på lärdom > begränsade möjligheter > bristande diversifiering > oförberedd på alternativa scenarion)
 
Veckans mindset:
Fundera på hur du kan göra istället för att bara följa strömmen.
Kom ihåg att det aldrig är bråttom att köpa bostad eller belåna sig. Däremot kan det vara för tidigt och i fel läge. Den som är skuldsatt är inte fri.
 
Veckans citat:
“Var försiktig med vad du önskar dig.”
 
Övriga saker vi tog upp:
  • Dåliga skäl att köpa bostad: Prisspekulation med stor hävstång, för att passa in eller få “status”, om det (endast) är för att bo nära ett enskilt jobb eller stadskärnan.
  • Bättre skäl att köpa bostad: För att nätverka/lära känna folk i ett visst område (t.ex klusterområden som Silicon Valley och Hollywood), som fastighetsinvestering för uthyring (alla kan inte göra det, så det kan finnas ett outnyttjat utrymme).
    • Förutsatt att du har pengar att köpa för, så är några starka skäl för att köpa: (1) folk fortsätter köpa när de kan och lån ges ut, (2) staten vill ha högre priser för att kunna beskatta mer, (3) bolån är det största lån och hävstång du kan få, så om det går rätt tjänar du mer än du kan göra på annat sätt, (4) skuldberget försvinner inte och politiker förändras inte; stimulanserna fortsätter, valutan urholkas och realtillgångar stiger i värde, och (5) du kan få svårt att köpa senare, nu är lånetillgången god; låna om du tror dig kunna uthärda högre räntor, men absolut inte om du riskerar hamna i en situation där räntan når 10% eller du förlorar jobbet.
    • [Lyssna vårt avsnitt om att välja mellan tid och pengar.]
     
  • Kreditcykeln: När man höjer eller sänker räntor skapar det en kedjeeffekt som resulterar i att det finns mer eller mindre pengar i omlopp. Detta leder i sin tur till s.k “wealth effects” (förmögenhetseffekten att folk är mer optimistiska och ökar sina konsumtionsutgifter, eller motsatsen).

Fler saker du kan vilja tänka på:

Låga räntor: Snabbare ökning av pengar än av varor gör att priser stiger (särskilt aktier och bostäder). KPI speglar inte dold inflation.
  • Privatpersoner har för höga skulder för att räntan ska kunna höjas. Samma sak gäller i resten av världen. Det gäller alla sektorer i ekonomin, dvs även stater och företag.
    • Eftersom resten av världen inte kan höja räntan blir det ännu enklare för Sverige att inte göra det.
  • Politikerna hoppas att låg ränta ska sätta fart på inflationen så alla priser stiger och skuldberget blir mindre i förhållande till intäkter och tillgångar. I praktiken växer istället lån ännu snabbare än priserna eftersom det är lån som används för att köpa tillgångar och finansiera konsumtion när löner och intäkter inte längre räcker till.
  • Di-artikel om svensk skuldsättning.
“Den totala skulden hos hushåll och icke-finansiella företag i förhållande till BNP visar att svenskarnas skulder i internationell jämförelse har skenat exceptionellt de senaste tio åren. Närmare bestämt från omkring 150 till 230 procent.”
Stefan Ingves själv påpekade i artikeln:
 
“Höga skulder, rörliga räntor och ett utdraget boprisrally bäddar för problem. Skulle räntorna klättra brant eller bostadspriserna vika nedåt hotar en negativ spiral av minskad konsumtion, stigande arbetslöshet och ännu lägre bostadspriser”, lyder varningen.
 
På dagens ränta går i genomsnitt bara 10% av den disponibla inkomsten till lånekostnader, men med amorteringskrav och stigande ränta riskerar kostnaden att skjuta i höjden framöver.
 
Det har blivit allt svårare för Riksbanken att normalisera räntan. Det senaste försöket 2010 varade bara ett år och stannade på nivån 2%, vilket är långt under en historiskt normal nivå (som jag bedömer är åtminstone 4 procent; klart mer om man har en inflation att bekämpa vilket kan bli fallet i framtiden)
 
Vad gör du om räntan tillfälligt går till 10 procent?

Finanskursen 2019

Presenteras av Mikael Syding

*Lär dig grunderna av värdeinvestering och hitta billiga företag

*Samla dina investeringsidéer och gå igenom dem systematiskt

*Förstå den mänskliga faktorn: Självkännedom, psykologi och risk